Käuferinformationen
Warum ausgerechnet Marbella?
…weil, MARBELLA an der mildesten Mittelmeerküste mit dem angenehmsten Klima, der Costa del Sol liegt. Denn der Hügelzug der Sierra Blanca schützt MARBELLA im Winter vor den kalten und im Sommer vor den allzu heißen Kontinentaltemperaturen. Dadurch ist MARBELLA ganzjährig als Ferien- und Wohnort äußerst geeignet, hat es doch ein Januar-Mittel von 16 °C und ein August-Mittel von 29 °C, und dies bei über 320 Sonnentagen pro Jahr! Eine vollständige meteorologische Übersicht finden Sie am Ende des vorliegenden Kurz-Infos.
Bestimmungen für den Immobilienerwerb in Spanien
Im Folgenden vermitteln wir Ihnen einen Überblick über die wesentlichen rechtlichen und steuerlichen Bestimmungen, die bei einem Immobilienerwerb in Spanien zu beachten sind.
Die Ausführungen sollen als Vorab-Information dienen. Sowohl AMREIN/FISCHER Kooperationspartner EXKLUSIVE-IMMOBILIEN-LEOPOLD, als auch die mit uns zusammenarbeitenden Anwaltsbüros können Ihnen bei den mit dem Grunderwerb verbundenen Formalitäten behilflich sein und stehen Ihnen auch nach Abwicklung des Kaufgeschäfts jederzeit hilfreich zur Seite.
Ausländische Immobilien-Investitionen in Spanien
Ausländer können Immobilien für den privaten und geschäftlichen Gebrauch frei erwerben.
Die Urbanisationen
Die sogenannten “Urbanizaciones” sind Villen- oder Residenzzonen und liegen außerhalb
der Ortszentren; im Falle von MARBELLA beidseits des Städtchens je ca. 12 km.
Diese Urbanisationen müssen von der Gemeinde genehmigt sein. Es bestehen immer Auflagen über Ausnützung und Infrastruktur, für die der Erschließer verantwortlich ist: Straßen, Beleuchtung, Gehsteige,
Kanalisation, Wasser- und Stromleitungen usw. Hinzu kommen Vorschriften über Minimalparzelle, Ausnutzung, Grenzabstand usw.
Die Baugenehmigung
Voraussetzung für die Erteilung der Baugenehmigung durch das zuständige Bauamt ist neben dem Bauantrag die Bauplanung eines von der Architektenkammer zugelassenen Architekten. Die Baupläne sind von dem Architekten zunächst bei seiner Architektenkammer zur Genehmigung vorzulegen. Diese Standesorganisation prüft Voraussetzungen und Art der Bebauung. Das Projekt ist anschließend gemeinsam mit dem Bauantrag bei dem zuständigen Bauamt einzureichen.
Die Baufertigstellung
Auch in Spanien gibt es eine behördliche Bauabnahme, die in Form der
Erstbewohnbarkeitsbewilligung seitens des Bauamtes ausgestellt wird. Grundlage der Erstbewohnbarkeitsbewilligung ist die Baufertigstellungsbescheinigung des Architekten.
Abschließend wird die notariell beurkundete Neubauerklärung ins zuständige Eigentumsregister eingetragen.
Die Bau-(gewährleistungs-)Garantie
Die Garantiezeit für Häuser und Wohnungen beträgt 1, 3 oder 10 Jahre, je nachdem, welche Bauteile betroffen sind:
Die Garantie beginnt mit Abnahme des Bauwerks. Die Sachmängelansprüche verjähren nach 2 Jahren, beginnend mit der Entstehung bzw. nachweisbaren Mitteilung der Baumängel. Bauträger, Bauunternehmer und Architekt sind gesetzlich verpflichtet, das Gewährleistungsrisiko durch den Abschluss von Versicherungen für Sachschäden zu gewährleisten.
Zwischenzahlungen nach Bauten-Stand beim Kaufvertrag mit Bauverpflichtung sind nach spanischem Recht durch eine Bankbürgschaft oder einen Versicherungsschein abzusichern.
Die Erwerbsnebenkosten
Bei dem Erwerb einer Immobilie in Andalusien fallen folgende Nebenkosten an:
1.- VAT (IVA): 10%, or
2.- 2. Grunderwerbsteuer (ITP):
Die Mehrwertsteuer (neue Objekte) schließt die Grunderwerbssteuer (gebrauchte Objekte)
aus; bei neuen Objekten fällt zusätzlich die sog. Stempelsteuer in Höhe von 1,5 % an.
Bei Geschäftslokalen und Grundstücken beträgt die Mehrwertsteuer je nach Situation 10% oder 21%.
3.- Notar- und Grundbuchkosten: Für Notare und Eigentumsregister gibt es eine Gebührenordnung, die Gebühren in Abhängigkeit vom Wert und Umfang der Urkunde vorschreibt. Bei einem Kaufpreis von EUR 500.000 betragen die Notar- und Registerkosten ca. EUR 1.000,-.
4.- Anwaltskosten: Die Anwaltskosten bewegen sich in Abhängigkeit von dem Kaufpreis und dem Umfang der Tätigkeit bei ca. 1 % des Kaufpreises.
Das Grundbuch
Das Grundbuch nach mitteleuropäischer Auffassung gibt es in Spanien nicht. Es nennt sich “Registro de la propiedad”, also einfach “Eigentumsregister”. Die Eintragung einer Immobilie ist nicht obligatorisch. An der Costa del Sol und besonders in MARBELLA ist die Grundbuchsituation dank der vielen Investitionen jedoch den mitteleuropäischen Verhältnissen angepasst worden, und somit ist es in unserem Immobilienalltag unvorstellbar, ein nicht im Grundbuch eingetragenes Objekt zu bearbeiten.
Die Eintragung ins Eigentumsregister geht über die notarielle Beurkundung des
Verkaufsgeschäfts. Käufer und Verkäufer schließen bei Einigung normalerweise vorerst einen Options- oder privatwirtschaftlichen Vertrag ab, der bereits verbindlich ist. Im Normalfall wird
zu diesem Zeitpunkt eine Anzahlung bzw. Option von ca. 10 % geleistet.
Bei Zahlung der Restsumme gehen Käufer und Verkäufer oder deren bevollmächtigte Vertreter zum Notar und unterzeichnen die “Escritura” (notarielle Besitzurkunde).
Danach stellt das Notariat die “Copia simple de la escritura“ aus. Der eigentliche Notar-vertrag, die ”Copia autorizada”, geht über Umwege (Finanzamt, Gemeinde) zum Grundbuchregister zur definitiven
Eintragung.
Diverse wichtige Informationen
Bei Abschluss eines Kaufvertrags für eine Immobilie ist es notwendig, bei einer Bank in MARBELLA ein Konto zu eröffnen, das u. a. zur Abbuchung der regelmäßig anfallenden Rechnungen dient: Wasser, Strom, Grundsteuer, Telephon, Versicherungsprämien usw.
Kosten, die nach der Grundbucheintragung entstehen (Angaben für eine Investition von ca. EUR 500.000,-):
Wir können Ihnen Versicherungen gegen Einbruch-Diebstahl, Feuer, Wasser,
Unwetter, Unfall usw. bei leistungsfähigen Gesellschaften organisieren
Sollten Sie nicht ständig in MARBELLA wohnen, raten wir Ihnen, einen Schlüssel bei Bekannten oder in unserem Büro zu hinterlegen, damit in einem eventuellen Schadenfall unverzüglich Abhilfe
geschaffen werden kann.
Hausverwaltung
AMREIN/FISCHER Kooperationspartner EXKLUSIVE-IMMOBILIEN-LEOPOLD sind auch nach Kaufabschluss noch für Sie da. Somit liegt ein wichtiges Merkmal unserer Dienstleistungen im After-Sales-Bereich. Über unsere Service-Abteilung Hausverwaltung kümmern wir uns um alle möglichen Angelegenheiten des neuen Immobilienbesitzers:
Die Übernahmeformalitäten beanspruchen eine Intensivphase von ca. 1 Monat.
Falls erwünscht übernehmen wir die in diesem Zusammenhang anfallenden Arbeiten ab dem Zeitpunkt der notariellen Übernahme für Sie kostenlos.
Danach können Sie uns, falls dies Ihrem Wunsch entspricht, mit der Verwaltung beauftragen. Unsere bescheidenen Ansätze sorgen für zufriedene Käuferschaft und sind nicht
gewinnorientiert.
Für die Möblierung Ihres Hauses bzw. Wohnung begleiten wir Sie gerne zu verschiedenen Möbelhäusern, die vorteilhafte und reelle Preise anbieten. Zudem arbeiten wir mit mehreren Innenarchitekten zusammen, die je nach Wunsch des Käufers einen Teil oder die gesamte Einrichtung übernehmen.
Sonstiges
Die Grundsteuer und die Müllabfuhr sind jährlich bzw. halbjährlich zu bezahlen. Ein Bankauftrag zu deren Zahlung erleichtert Ihnen die Abwicklung.
Alle Ausländer und Spanier, Resident oder Nicht-Resident, physische oder juristische
Person, brauchen für die Abwicklung von Immobilien- oder Geldgeschäften in Spanien eine Ausländer- bzw. Steuernummer (N.I.E./N.I.F.), bei deren Beantragung wir Ihnen gerne behilflich sind.
Gerne bieten wir Ihnen jederzeit unsere Unterstützung bei etwaigen Fragen, Problemen oder Verständigungsschwierigkeiten an. Wir sprechen Deutsch, Schwyzerdütsch, Englisch, Französisch,
Italienisch und natürlich Spanisch.